Gebäudeenergiegesetz – GEG – Neuerungen 2024 im Überblick
I. Ziel und Zweck der Novellierung
Die Energiewende im Wärmebereich ist ein zentraler Schlüsselbereich. Mehr als ein Drittel des gesamten Energiebedarfs in Deutschland wird zum Heizen der Gebäude und zur Versorgung mit Warmwasser verbraucht. Der Betrieb der Gebäude hat aktuell ungefähr 115 Millionen Tonnen des Treibhausgases CO2 im Jahr zur Folge. Diese Emissionen müssten um mehr als 40 % reduziert werden, um die Klimaschutzziele bis 2030 zu erreichen und um weniger abhängig von fossilen Energieimporten zu werden.
Über 80 % der Wärmenachfrage wird noch durch die Verbrennung von fossilen Energieträgern gedeckt, die sukzessive teurer werden. Dabei dominiert das Erdgas im Gebäudewärmebereich. Über 40 % des in Deutschland verbrauchten Erdgases wird jährlich verbrannt, um die Gebäude zu beheizen und mit Warmwasser zu versorgen. Von den rund 41 Millionen Haushalten in Deutschland heizt nahezu jeder zweite mit Erdgas, gefolgt von Heizöl mit knapp 25 % und Fernwärme mit gut 14 %. Stromdirektheizungen und Wärmepumpen machen jeweils nicht einmal 3 % aus. Die übrigen 6 % entfallen auf Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe wie Holz, Holzpellets, sonstige Biomasse und Kohle.
Ziel und Zweck der Novellierung ist es, einen wesentlichen Beitrag zu leisten, um die nationalen Klimaschutzziele zu erreichen. Dies soll durch wirtschaftliche, sozialverträgliche und effizienzsteigernde Maßnahmen zur Einsparung von Treibhausgasemissionen, sowie durch die zunehmende Nutzung von erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme für die Energieversorgung von Gebäuden erreicht werden.
II. Nutzungspflicht von 65 % erneuerbare Energie
Nutzung von 65 % erneuerbare Energie (§ 71 GEG)
In Neubaugebieten besteht ab dem 01.01.2024 die Pflicht, zu 65 % erneuerbare Energie einzusetzen. Dabei darf auch Biomasse genutzt werden.
Ansonsten können auch nach dem 01.01.2024 alle Heizungsarten eingebaut werden, solange keine kommunale Wärmeplanung vorliegt und wenn diese Heizungen ab 2029 anteilig mit Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden können.
Erfüllungsoptionen
Ausnahmen gelten für Immobilieneigentümer, bei denen soziale Härtefälle vorliegen. Als Erfüllungsoption kann auch eine mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betriebene Brennwertheizung eingebaut werden, wenn diese zukünftig Wärme mit Biomasse oder Wasserstoff erzeugen kann.
Wärmeplanung
Die Wärmeplanung wird verpflichtend flächendeckend eingeführt. Sie wird parallel in einem separaten Wärmeplanungsgesetz (WPG) geregelt.
Wärmepläne sind zu erstellen:
Das Gesetz zur kommunalen Wärmeplanung (WPG) soll zeitgleich mit der GEG-Novelle in Kraft treten. Außerdem soll ein überarbeitetes Förderprogramm zum 01.01.2024 starten.
Folgen der Wärmeplanung
Wenn eine Wärmeplanung vorliegt, sind die Anforderungen zur Nutzung von 65 % erneuerbaren Energien beim Einbau einer neuen Heizung zu erfüllen. Die Pflicht gilt dann unabhängig davon, ob der Einbau oder Austausch planmäßig oder außerplanmäßig erfolgt. Beim gemeinsamen Wärmeerzeuger für Wärme und Warmwasser bezieht sich die Pflicht auf das Gesamtsystem, bei getrennten Wärmeerzeugern auf das jeweils zu ersetzende System.
Wahlfreiheit der Erfüllungsoptionen
Der Eigentümer hat eine Wahlfreiheit bei den Erfüllungsoptionen:
Anschluss an Wärmenetze (§ 71b GEG)
Der Anschluss an ein neues oder bestehendes Netz ist möglich. Der Wärmenetzbetreiber hat sicherzustellen, dass das Wärmenetz zum Zeitpunkt des Netzanschlusses den geltenden rechtlichen Anforderungen entspricht, und hat dies schriftlich zu bestätigen.
Einbau einer Wärmepumpe (§ 71c GEG)
Die Anforderung von 65 % erneuerbare Energien gilt als erfüllt, wenn eine Wärmepumpe oder mehrere Wärmepumpen den Wärmebedarf des Gebäudes oder der über ein Gebäudenetz verbundenen Gebäude decken.
Stromdirektheizung (§ 71d GEG)
Der Einbau einer Stromdirektheizung ist erlaubt
Heizung mit Biomasse und Wasserstoff (§ 71 Abs. 9 GEG)
Als Erfüllungsoption kann ab 01.01.2024 (entgegen den ursprünglichen Plänen) auch eine mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betriebene Brennwertheizung eingebaut werden, wenn diese
der bereitgestellten Wärme aus Biomasse oder Wasserstoff einschließlich deren Derivaten erzeugen kann.
Allgemeine Übergangsfrist (§ 71i GEG)
Wenn es eine Wärmeplanung gibt: Im Fall eines Heizungsaustauschs (Heizungshavarie) kann höchstens für 5 Jahre übergangsweise eine alte Heizungsanlage ausgetauscht und eine andere Heizungsanlage eingebaut und betrieben werden, die nicht die Anforderung an 65 % erneuerbare Energien erfüllt.
Der Einsatz einer fossilen oder gebrauchten Heizungsanlage ist erlaubt.
Übergangsfristen bei Wärmenetzen (§ 71j GEG)
Bis zum Anschluss an ein Wärmenetz kann eine Heizungsanlage eingebaut und ohne Einhaltung der Vorgabe von 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden, wenn
Übergangsfristen bei Heizungen, die sowohl Gas als auch Wasserstoff verbrennen (§ 71k GEG)
Bis zum Anschluss an ein Wasserstoffnetz kann eine Gasheizung, die auf die Verbrennung von 100 % Wasserstoff umrüstbar ist (H2-ready), eingebaut und ohne Einhaltung der Vorgabe von 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden, wenn
Übergangsfristen bei Gasetagenheizung und Einzelöfen (§ 71l GEG)
Fünf Jahre nach Ausfall der ersten Gasetagenheizung oder des Einzelofens muss der Eigentümer oder die WEG entschieden haben, ob sie weiterhin dezentral oder zentral heizen wollen.
Bei der Wahl Zentralheizung:
Bei der Wahl dezentraler Geräte: Alle nach der Fünf-Jahres-Frist eingebauten Geräte müssen die Pflicht der 65 % erneuerbaren Energien erfüllen (z.B. Biogas, Klimasplitgeräte).
Betriebsverbote (§ 72 GEG)
Wie bisher dürfen Standardheizkessel mit fossilen Brennstoffen (Kohle, Öl, Gas) 30 Jahre nach Einbau oder Aufstellung nicht mehr betrieben werden. Ölheizungen dürfen über das Jahr 2026 hinaus eingebaut werden. Niedertemperatur- und Brennwertgeräte müssen nicht (wie ursprünglich geplant) zeitlich gestaffelt außer Betrieb genommen werden.
Erst ab 2045 gilt ein generelles Betriebsverbot für fossile Heizungen.
Weitere Regelungen
Die Länderregelung wurde erweitert (§ 9a GEG/bisher § 56 Nr. 2 GEG). Es gilt ein Heizungscheck und eine Heizungsoptimierung bei Gebäuden ab sechs Wohneinheiten (§ 60b GEG). Neu ist der hydraulische Abgleich bei Gebäuden ab sechs Wohneinheiten nach Einbau (§ 60c GEG).
Es besteht eine Informationspflicht des Vermieters: Auf Verlangen des Mieters hat er den Heizungscheck und den Nachweis zum hydraulischen Abgleich vorzulegen (§§ 60b und c GEG). Es besteht keine Austauschpflicht von Heizungspumpen.
Befreiungen auf Antrag (§ 102 GEG)
Die Befreiung gilt, wenn
Unbillige Härte liegt vor,
III. Heizungscheck und Heizungsoptimierung
Prüfung und Optimierung
Die Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen (§ 60b GEG) tritt am 01.10.2024 in Kraft. Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger, die in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen betrieben werden, sind einer Heizungsprüfung und -optimierung zu unterziehen:
Hydraulischer Abgleich
Der hydraulische Abgleich (§ 60c GEG) tritt am 01.10.2024 in Kraft. Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger sind nach Einbau einer Heizungsanlage in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen hydraulisch abzugleichen.
Inhalt des hydraulischen Abgleichs
Zum hydraulischen Abgleich gehören (§ 60c GEG):
Weitere Anforderungen des hydraulischen Abgleichs
Dem Hauseigentümer ist eine Dokumentation zum hydraulischen Abgleich als Bestätigung zu übergeben (§ 60c GEG). Der hydraulische Abgleich ist nach Maßgabe des Verfahrens B nach der ZVSHK-Fachregel „Optimierung von Heizungsanlagen im Bestand“, aktualisierte Neuauflage April 2022, Nummer 4.2. oder nach einem gleichwertigen Verfahren durchzuführen.
IV. Mietrechtliche Regelungen
1. Mietrechtliche Regelungen im GEG
Regelung zum Schutz von Mietern (§ 71o GEG)
Beim Einbau einer Wärmepumpe kann der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB in voller Höhe nur verlangen, wenn die Jahresarbeitszeit der Wärmepumpe über 2,5 liegt, ansonsten nur in Höhe von 50 % der umlagefähigen Kosten.
Kein Nachweis ist erforderlich, wenn das Gebäude nach 1996 errichtet wurde oder dem Standard der 3. WSVO von 1995 oder nach Sanierung dem Standard EH115/EG100 entspricht oder die VL-Temperatur von ≦ 55 °C zur Beheizung ausreicht.
2. Neuerungen im BGB
a. Erweiterung der Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB
Die Aufstellung oder der Einbau einer neuen Heizung, die die Anforderung nach 65 % erneuerbaren Energien von § 71 GEG erfüllt, wird als neue Modernisierungsmaßnahme aufgenommen (§ 555b Nr. 1a BGB).
Die Vermieter haben die Wahl, ob sie den Heizungsaustausch wie bisher als energetische Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1 BGB) oder als neue Maßnahme (§ 555b Nr. 1a BGB) einordnen wollen.
b. Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB
1. Variante: neue Kappungsgrenze
Die Mieterhöhung erfolgt auf der Grundlage der aufgewendeten Modernisierungskosten. Instandhaltungskosten werden von den für die Wohnung aufgewendeten Kosten abgezogen. Der Abnutzungsgrad der Bauteile muss bei einer modernisierenden Erneuerung berücksichtigt werden (analog der BGH-Rechtsprechung). Die Kappungsgrenze wird für den Einbau einer neuen Heizung auf 50 Cent pro im Monat abgesenkt.
2. Variante: alte Kappungsgrenze
Die 50-Cent-Grenze gilt nicht für Maßnahmen, die im Zusammenhang mit dem Einbau der neuen Heizung stehen – wie etwa zur Verteilung und Speicherung von Wärme. Solche Maßnahmen fallen unter die Kappungsgrenze von 2 bzw. 3 Euro pro ms im Monat. Wird eine neue Heizung eingebaut oder werden weitere Modernisierungen ausgeführt, darf die Kappungsgrenze von 2 bzw. 3 Euro pro im Monat insgesamt nicht überschritten werden.
3. Variante: Mieterhöhung bei Einbau einer Heizung (§ 559e BGB)
Wenn der Vermieter eine Heizung gemäß dem neuen § 555b Nr. 1a BGB einbaut und dafür staatliche Zuschüsse in Anspruch nimmt, darf er die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Gesamtkosten (für Modernisierung und Instandhaltung) abzüglich 15 % (pauschaler Instandhaltungsabzug) anheben. Die monatliche Miete darf aber nicht mehr als 50 Cent pro erhöht werden.
c. Bestand der bisherigen Regelungen
Der Mieter kann sich nach wie vor auf eine unbillige Härte berufen (§ 559 Abs. 4 Nr. 2 BGB). Weiterhin gilt, dass Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB bei Indexmietverträgen ausgeschlossen sind. Dies gilt auch für den Einbau einer neuen Heizung (§ 555b Nr. 1a BGB).
Änderungen der Heizkostenverordnung und der Betriebskostenverordnung
Beim Einbau von Wärmepumpen muss künftig der Verbrauch erfasst werden; die bisherige Ausnahmeregelung entfällt. Die Eigentümer haben bis zum 30.09.2025 Zeit, um die Verbrauchserfassungsgeräte erstmalig einzubauen.
Danach gelten die Abrechnungsvorschriften der Heizkostenverordnung. In der Betriebskostenverordnung werden nun auch die zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stromkosten aufgenommen.
V. Bundesförderung für effiziente Gebäude
Zuschussförderung für Heizungen ab 01.01.2024
Es gibt eine Grundförderung von 30 % der Investitionskosten für neue Heizungen in allen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Selbstnutzende Wohneigentümer (also nicht Vermieter!) erhalten einen Förderbonus von zusätzlich 30 % der Investitionskosten bei einem zu versteuernden Einkommen von bis zu 40.000 Euro pro Haushalt und Jahr.
Zudem wird ein Klima-Geschwindigkeitsbonus von 20 % für selbstnutzende Wohneigentümer bis einschließlich 2028 gewährt, um einen Anreiz für eine möglichst frühzeitige Umrüstung zu geben.
Zuschussförderung für Heizungen ab 01.01.2024
Danach schmilzt der Klima-Geschwindigkeitsbonus alle zwei Jahre um 3 Prozentpunkte degressiv ab. Die Grundförderung und Boni können kumuliert werden – jedoch nur bis zu einem Höchst-Fördersatz von maximal 70 %.
Die maximal förderfähigen Investitionskosten für den Heizungstausch betragen
Bestehende Zuschussförderung ab 01.01.2024
Die bestehende BAFA-Förderung (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) für Gebäude-Effizienzmaßnahmen (wie Fenstertausch, Dämmung, Anlagentechnik) von 15 % sowie von weiteren 5 % bei Vorliegen eines Sanierungsfahrplans bleibt erhalten.
Die maximal förderfähigen Investitionskosten für Effizienzmaßnahmen liegen bei 60.000 Euro pro Wohneinheit bei Vorliegen eines Sanierungsfahrplans bzw. 30.000 Euro ohne Sanierungsfahrplan. Zuschussförderung für Effizienzmaßnahmen kann zusammen mit einer Zuschussförderung für den Heizungsaustausch beantragt werden sowie auch separat davon.
Zinsvergünstigte Kredite über die KfW (Kreditbank für Wiederaufbau) ab 01.01.2024
Zusätzlich zu den Zuschüssen werden zinsvergünstigte Kredite mit langen Laufzeiten und Tilgungszuschüsse für Heizungstausch oder Effizienzmaßnahmen angeboten. Diese stehen allen Haushalten bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 90.000 Euro zur Verfügung.
Diese Kredite sollen möglichst allen Menschen offenstehen, die aufgrund von Alter oder Einkommen auf dem regulären Finanzmarkt keine Kredite erhalten würden, der Bund stellt dafür die Übernahme des Ausfallrisikos sicher.